집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 대응 순서｜내용증명부터 임차권등기까지
보증금을 돌려받지 못한 상태에서 먼저 이사하고 전입신고를 옮기면 대항력과 우선변제권 유지에 문제가 생길 수 있습니다. 이사를 해야 한다면 임차권등기가 실제 등기부에 기입됐는지 먼저 확인해야 합니다.
1. 보증금을 못 받았을 때 먼저 할 일
- 계약 종료일과 종료 통지 여부
- 묵시적 갱신 여부
- 집주인의 반환 약속일
- 반환보증 가입 여부
- 이사·새집 전입신고 일정
- 임대차계약서·확정일자
- 주민등록초본·전입내역
- 보증금 이체내역
- 계약 종료 통지·반환 약속
- 최신 등기부·보증서
계약 당시 등기부만 사용하지 말고 소유권 변경, 압류·가압류, 경매개시, 추가 근저당, 신탁등기와 공동담보를 다시 확인하세요.
2. 계약 종료 통지
문자, 카카오톡, 이메일, 통화녹음, 내용증명과 중개사 전달내역 등 수신 여부를 확인할 수 있는 자료를 남깁니다.
- 계약 종료 의사와 퇴거 예정일
- 보증금 반환 요청일과 계좌
- 집을 보여줄 수 있는 일정
- 답변 요청기한
- 반환 지연 시 후속조치 예정
3. 내용증명
문자와 통화로 반환일을 확정하지 못했다면 내용증명으로 계약 종료와 보증금 반환요구, 반환기한을 기록합니다.
- 계약 종료 의사 기록
- 반환 요구와 기한 기록
- 상대방 통지 사실 보조
- 지급명령·소송·이행청구 자료
- 임대인·임차인과 주택 주소
- 계약일·기간·보증금
- 종료 근거와 반환금액
- 입금계좌·요청기한
- 미반환 시 예정조치
4. 임차권등기명령
임대차가 종료됐는데도 보증금이 반환되지 않았다면 임차주택 소재지 관할 지방법원·지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
등기부에 임차권등기가 실제로 기입되기 전에 먼저 이사하거나 전입신고를 옮기지 마세요.
확인 순서
기본 준비자료
- 신청서·임대차계약서
- 계약 종료와 미반환 증거
- 주민등록초본·등기사항증명서
- 확정일자·전입내역
- 건물 일부 임차 시 도면
임차권등기를 마치면 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 이후 대항요건을 상실하더라도 유지됩니다. 신청·등기 비용의 임대인 청구 가능성이 있으므로 영수증을 보관하세요.
5. 반환보증 이행청구
HUG는 계약 해지 또는 종료 후 1개월까지 정당한 사유 없이 보증금을 돌려받지 못했거나, 주택 경매·공매 배당 후에도 보증금을 받지 못한 경우를 보증사고로 안내합니다.
주요 제출자료
- 보증이행청구서·대위변제증서
- 확정일자 있는 계약서 원본
- 계약 종료 확인자료
- 임차권등기명령 결정문
- 등기부등본·주민등록초본
- 통장사본·인감증명서·신분증 사본
6. 지급명령과 보증금 반환소송
금액이 명확하고 임대인이 채무를 크게 다투지 않을 때 검토합니다. 이의가 제기되면 소송절차로 넘어갈 수 있습니다.
계약 종료, 보증금 액수, 원상복구비, 소유권과 계약 당사자를 다투는 경우 검토합니다.
판결이나 확정 지급명령 등 집행권원을 확보한 뒤 예금·급여·부동산과 기타 채권을 대상으로 진행합니다.
가압류 검토
임대인이 재산을 처분하거나 은닉할 위험이 있다면 소송 전후 가압류를 검토할 수 있습니다. 가압류는 담보 제공과 법원 판단이 필요한 별도 절차이며 인용을 보장할 수 없습니다.
7. 경매와 배당요구
- 경매사건번호와 배당요구 종기
- 전입일·확정일자·임차권등기
- 선순위 근저당·선순위 임차인
- 예상 낙찰가와 반환보증 가입 여부
배당요구 기한을 놓치지 않도록 법원 공고와 사건기록을 확인하세요. 반환보증 가입자는 배당 후 미수령액에 대한 HUG 이행청구 가능성을 함께 확인합니다.
8. 일부 반환과 원상복구비
- 수령액·미수령액·지급일
- 잔액 반환기한
- 일부 지급 합의 문구
- 보증보험 통지 여부
- 통상 마모와 고의·과실 파손 구분
- 입주·퇴거 사진
- 수리 견적·실제 영수증
- 계약 특약과 입주 전 하자
일부 지급이 나머지 보증금 포기로 해석되지 않도록 잔액과 반환기한을 명확히 기록하고, 과도한 원상복구비 공제는 근거자료를 요청하세요.
새 세입자가 들어오면 준다는 경우
새 세입자 모집은 임대인의 자금조달 문제입니다. 무기한 기다리지 말고 구체적 반환기한을 서면으로 정하고 임차권등기와 법적 절차를 함께 검토하세요.
9. 상황별 행동표
| 현재 상황 | 먼저 할 행동 |
|---|---|
| 계약 종료 전 | 종료 통지와 반환일 확정 |
| 종료됐지만 거주 중 | 내용증명·임차권등기 준비 |
| 곧 이사해야 함 | 등기부에 임차권등기 완료 확인 |
| HUG 반환보증 가입 | 사고통지·이행청구 준비 |
| 집이 경매 중 | 배당요구 종기·보증이행 확인 |
| 집주인이 잠적 | 주소·재산 확인과 법적 절차 검토 |
| 일부만 반환 | 잔액과 지급기한 서면 확정 |
| 반환 자체를 다툼 | 지급명령보다 소송 검토 |
| 재산처분 우려 | 가압류 가능성 확인 |
종료 통지와 반환일 확정
임차권등기 완료 확인
사고통지·이행청구 준비
배당요구 종기 확인
잔액과 지급기한 서면 확정
가압류 가능성 확인
10. 관련 계산기와 보증글
자주 묻는 질문
계약이 끝나기 전에 임차권등기를 신청할 수 있나요?
내용증명을 보내면 보증금을 바로 받을 수 있나요?
임차권등기 신청 후 바로 이사해도 되나요?
임차권등기가 완료됐는지 어떻게 확인하나요?
임차권등기명령은 집주인 동의가 필요한가요?
반환보증에 가입했으면 소송하지 않아도 되나요?
HUG 보증사고는 언제 발생하나요?
보증이행청구 전에 집을 비워야 하나요?
지급명령과 보증금 반환소송은 무엇이 다른가요?
집주인이 새 세입자가 들어오면 준다고 할 때 기다려야 하나요?
보증금 일부만 돌려받아도 임차권등기를 할 수 있나요?
집이 경매에 넘어가면 무엇부터 해야 하나요?
계약 종료 시점, 묵시적 갱신, 대항력, 배당순위, 가압류와 소송전략은 사건마다 다를 수 있습니다. 긴급한 이사나 경매가 진행 중이라면 법률구조기관 또는 법률전문가의 개별 검토를 받으세요.
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