부동산 중개수수료 계산법｜매매·전세·월세 복비 비교
부동산 계약을 앞두고 중개업소에서 복비를 안내받으면 그 금액이 법에서 정한 고정가격인지, 더 낮게 협의할 수 있는 금액인지 헷갈릴 수 있습니다. 매매·전세·월세는 거래금액을 계산하는 방식과 적용되는 상한요율이 서로 다르므로 계약서에 서명하기 전에 계산 구조부터 확인해야 합니다.
가장 중요한 기준은 계산된 금액이 실제로 반드시 지급해야 하는 정액이 아니라 법정 상한액이라는 점입니다. 실제 중개보수는 해당 상한 범위 안에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정합니다.
매매는 실제 매매가격, 전세는 전세보증금을 거래금액으로 사용합니다. 월세는 원칙적으로 보증금＋월세×100으로 환산하고, 계산 결과가 5천만원 미만이면 보증금＋월세×70으로 다시 계산합니다. 거래금액에 해당 상한요율을 곱한 뒤 구간별 한도액이 있으면 그 한도까지만 인정됩니다.
중개수수료와 법정 상한액은 같은 말이 아닙니다
중개보수표에 적힌 요율은 개업공인중개사가 받을 수 있는 최대 범위를 정하는 기준입니다. 거래금액에 상한요율을 곱해 계산한 금액보다 실제 협의금액이 낮을 수 있으며, 상한액을 넘는 금액을 약정하는 것은 허용되지 않습니다.
- 법정 상한액: 법령과 지역 조례상 받을 수 있는 최대 중개보수
- 협의 중개보수: 상한액 안에서 실제로 합의한 금액
- 최종 지급액: 협의 중개보수에 실제 적용되는 부가세 등을 더한 금액
매매 중개수수료 계산법
주택 매매와 교환은 실제 거래가격을 거래금액으로 사용합니다. 거래금액 구간에 해당하는 상한요율을 곱하고, 저가 구간에 별도 한도액이 있으면 계산액과 한도액 중 낮은 금액을 적용합니다.
| 주택 매매 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 5천만원 이상~2억원 미만 | 0.5% | 80만원 |
| 2억원 이상~9억원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 9억원 이상~12억원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 12억원 이상~15억원 미만 | 0.6% | 없음 |
| 15억원 이상 | 0.7% | 없음 |
5억원 주택을 매매하면 상한요율 0.4%를 적용한 최대 중개보수는 200만원입니다. 다만 실제 계약에서는 200만원 이내에서 협의할 수 있습니다.
전세 중개수수료 계산법
전세는 전세보증금 자체가 거래금액입니다. 매매와 비교해 적용 구간과 상한요율이 다르므로 매매 요율표를 그대로 사용하면 안 됩니다.
| 주택 임대차 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 5천만원 이상~1억원 미만 | 0.4% | 30만원 |
| 1억원 이상~6억원 미만 | 0.3% | 없음 |
| 6억원 이상~12억원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 12억원 이상~15억원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 15억원 이상 | 0.6% | 없음 |
월세 복비는 보증금과 월세를 합산해 환산합니다
월세는 보증금만으로 거래금액을 정하지 않습니다. 먼저 보증금에 월세의 100배를 더합니다. 이 값이 5천만원 미만이면 100배 방식 대신 보증금에 월세의 70배를 더한 금액을 최종 거래금액으로 사용합니다.
1차 계산: 보증금＋월세×100
1차 결과가 5천만원 미만이면: 보증금＋월세×70
보증금 1천만원, 월세 80만원이면 1천만원＋80만원×100＝9천만원입니다. 5천만원 이상이므로 9천만원을 거래금액으로 보고 임대차 요율을 적용합니다.
오피스텔·상가·토지는 주택과 구분해야 합니다
전용면적 85㎡ 이하이면서 전용 입식부엌, 수세식 화장실과 목욕시설을 갖춘 오피스텔은 별도 상한요율이 적용됩니다. 매매·교환은 0.5%, 임대차는 0.4% 범위입니다.
위 요건을 충족하지 않는 오피스텔과 상가·토지 등 주택 외 중개대상물은 거래금액의 0.9% 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의합니다. 대상물 종류를 잘못 선택하면 계산 결과가 크게 달라질 수 있습니다.
| 대상물 | 거래 | 상한요율 |
|---|---|---|
| 요건 충족 오피스텔 | 매매·교환 | 0.5% |
| 요건 충족 오피스텔 | 임대차 | 0.4% |
| 그 밖의 오피스텔·상가·토지 | 전체 | 0.9% 이내 협의 |
협의요율·부가세·실제 지급액을 따로 확인하세요
중개업소에서 안내한 요율이 법정 상한요율과 같더라도 그 요율이 자동으로 확정되는 것은 아닙니다. 계약 전에 협의요율과 중개보수 금액을 확인하고 중개대상물 확인·설명서와 거래계약서의 산출내역도 대조하는 것이 좋습니다.
부가세는 중개업소의 사업자 과세유형에 따라 실제 적용 여부를 확인해야 합니다. 중개보수만 비교하지 말고 부가세 포함 총액과 현금영수증 또는 세금계산서 발급 여부를 함께 확인하세요.
중개업소 요구금액은 이 순서로 확인하세요
- 주택·요건 충족 오피스텔·상가·토지 중 대상물 종류를 확인합니다.
- 매매·교환·전세·월세 중 거래유형을 확인합니다.
- 월세라면 100배 또는 70배 환산 거래금액을 계산합니다.
- 해당 구간의 상한요율과 한도액을 적용합니다.
- 협의 중개보수와 부가세 포함 총액을 확인합니다.
- 요구금액이 상한을 넘는다면 산출근거와 증빙을 요청합니다.
계약 성립 여부, 해제 원인, 중개업자의 고의·과실 여부에 따라 중개보수 청구 가능성이 달라질 수 있습니다. 단순히 계약이 취소됐다는 이유만으로 지급 여부를 일괄 판단하면 안 됩니다.
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자주 묻는 질문
복비는 상한요율대로 반드시 지급해야 하나요?
아닙니다. 상한요율은 최대 범위이며 실제 중개보수는 상한 이내에서 협의합니다.
매도인과 매수인이 각각 복비를 내나요?
중개의뢰인 양쪽은 각각 자신의 중개보수를 부담하는 구조입니다. 공동중개 여부와 실제 의뢰관계를 확인하세요.
월세는 보증금만으로 복비를 계산하나요?
아닙니다. 보증금에 월세 환산액을 더한 거래금액으로 계산합니다.
오피스텔은 모두 0.5% 또는 0.4%인가요?
아닙니다. 전용면적과 시설 요건을 충족하는 오피스텔만 별도 요율이 적용됩니다.
중개수수료에 부가세가 추가되나요?
중개업소의 사업자 유형과 과세 여부를 확인해야 합니다. 계약 전에 부가세 포함 총액과 증빙 발급 여부를 확인하세요.
계약이 취소되면 복비를 내지 않아도 되나요?
계약 성립 여부와 해제 원인에 따라 다릅니다. 특히 중개업자의 고의 또는 과실로 거래가 무효·취소·해제된 경우와 의뢰인 사정으로 해제된 경우를 구분해야 합니다.
공식자료와 확인사항
기준연도: 2026년 확인 기준
확인일: 2026년 7월 23일
국가법령정보센터: 공인중개사법 시행규칙 제20조 및 별표 확인
서울 부동산정보광장: 주택·오피스텔·주택 외 중개보수표 확인
주택 중개보수는 중개사무소 소재지를 관할하는 시·도의 조례가 적용될 수 있으므로 거래 전 해당 지역의 최신 조례와 중개업소 게시표를 다시 확인해야 합니다.
국가법령정보센터 공인중개사법 시행규칙 확인
서울 부동산정보광장 중개보수표 확인
마무리
부동산 중개수수료를 확인할 때는 요율만 보지 말고 대상물, 거래유형, 환산 거래금액, 한도액, 협의금액, 부가세를 순서대로 확인해야 합니다. 먼저 계산기로 법정 상한액을 산출한 뒤 중개업소가 제시한 금액과 비교하면 과다청구나 계약 후 분쟁 가능성을 줄일 수 있습니다.
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